近頃は使われていない空き地や空き家が増えており、購入を検討する際に元の持ち主が分からないケースに直面して戸惑う方も多いのではないでしょうか。
所有者が分からない不動産であっても、所定の制度を活用すれば売買契約を結んで取得できる可能性があります。
本記事では、所有者不明土地の仕組みや購入手続き、検討時のリスクについて解説します。
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所有者不明土地とは？発生の仕組みと関連する法制度
所有者不明土地とは、登記簿を確認しても所有者が判明しなかったり、連絡が取れなかったりする土地のことです。
登記名義人が死亡した後に相続登記がされなかったり、住所変更が反映されていなかったりすることが主な原因として挙げられます。
このような土地の増加を防ぐため、2024年4月1日からは相続登記が義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内の申請が必要となりました。
また、すでに発生している所有者不明土地の利用を促すため、2023年4月1日に「所有者不明土地管理制度」が始まりました。
これは特定の土地や共有持分を対象に、裁判所が選任した管理人が管理や処分をおこなう新たな仕組みなのです。
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所有者不明土地を購入するための制度と手続き
所有者不明土地を買いたい場合は、まず不動産の登記情報などを元に所有者や相続人を探索する調査手続きから始めなければなりません。
調査を尽くしても持ち主が特定できない、あるいは所在が分からない場合は、裁判所へ所有者不明土地管理制度の利用を申し立てます。
裁判所の審査を経て管理命令が出され、選任された管理人が裁判所の許可を得ることで、買主との売買や所有権移転が可能となるでしょう。
一方で、所有者は判明しているものの行方不明であるケースでは、不在者財産管理人制度を利用して手続きを進める場合があります。
どちらの制度においても、管理人が選任されただけで自由に土地を売却できるわけではなく、裁判所による売却許可を得る過程が必要となります。
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所有者不明土地の購入前に確認すべきリスクと注意点
所有者不明土地を購入する際の大きなリスクは、一般的な売買よりも取得までに多大な時間と費用がかかる点です。
申し立てに必要となる図面や探索資料の準備にくわえて、管理費用などに充てる予納金を裁判所から求められるケースがあります。
予納金の額は一律ではなく、事情によっては追加納付が必要となるため、あらかじめ土地の取得価格以外の予算を見込んでおくべきでしょう。
さらに、売却には裁判所の審査を伴うことから、購入希望者だけで自由に条件を決めたり、必ず売買を成立させられたりするとは限りません。
長期間放置されていたことによる不法投棄物や雑草の整備費用など、取得後に生じる土地そのものの問題にも注意が必要です。
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まとめ
所有者不明土地は新しい制度を活用して購入できる可能性がありますが、通常の取引とは異なる司法手続きを経る必要があります。
取得に至るまでの予納金や期間にくわえ、現況の整備費用や複雑な権利関係といったリスクも十分に考慮しなければなりません。
まずは登記事項証明書を取得して現在の状況を把握し、どの手続きを利用すべきか慎重に検討すると良いでしょう。
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和光地所 株式会社 本店
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