住み替えでは、旧居の売却と新居の購入が重なるため、どのような税金がいつ発生するのかわかりにくいと感じる方も多いでしょう。
とくに売却益への課税や購入時の税金、利用できる特例によって資金計画が変わるため、事前の整理が欠かせません。
本記事では、住み替えに伴う売却・購入時の税金と特例について解説します。
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住み替えで売却時にかかる税金とは？
旧居の売却では、印紙税や登録免許税のほか、利益が生じた場合に所得税・復興特別所得税・住民税が関係します。
売却益に対する課税は売却代金そのものではなく、譲渡価額から取得費や譲渡費用、特別控除額を差し引いた課税譲渡所得を基準に計算される仕組みです。
また、税率は売却した年の1月1日時点における所有期間が5年を超えるかどうかで異なります。
住宅ローンが残っている場合は、完済後の抵当権抹消登記に登録免許税が生じるため、取得時期や取得費、売却費用も含めて手取り額を確認することが重要です。
なお、固定資産税や都市計画税は売却時に精算されることがありますが、その年度の納税義務者は1月1日時点の所有者です。
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住み替え先の購入時にかかる税金とは？
新居の購入では、印紙税や登録免許税、不動産取得税が主な取得時の税金となり、購入後は固定資産税や都市計画税も関係します。
紙の売買契約書には印紙税が課され、所有権移転・保存登記や住宅ローンの抵当権設定登記をすると登録免許税が発生する仕組みです。
ただし、土地や住宅の登録免許税には一定期間の軽減税率があり、住宅用家屋では自己居住用や床面積などの要件を満たす必要があります。
不動産取得税についても住宅や住宅用土地には一定の軽減制度があるため、用途や床面積、新築・中古の別などを確認しましょう。
そのため、物件価格だけでなく、取得時と取得後に生じる税負担を分けて資金計画を立てることが大切です。
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住み替えで確認したい税金の特例とは？
住み替えでは、旧居の売却に関する特例と新居の住宅ローン控除をすべて自由に併用できるわけではありません。
旧居では、要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特別控除や、所有期間10年超のマイホームに対する軽減税率の特例を利用できる可能性があります。
この2つの売却特例は併用できますが、新居の住宅ローン控除とは入居年や売却年によって併用できない場合がある点に注意が必要です。
たとえば、新居へ入居した年やその前年・前々年に一定の売却特例を受けると、住宅ローン控除を適用できません。
旧居の売却益を減らす効果と新居で受けられる控除の効果を比較し、適用する制度を判断することが重要です。
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まとめ
住み替えでは、旧居の売却と新居の購入で異なる税金が発生するため、それぞれの負担を分けて把握することが重要です。
とくに売却益や所有期間、住宅の条件によって税額や特例の適用可否が変わり、売却特例と住宅ローン控除には併用制限もあります。
取得時期や売却年、新居への入居年などを整理し、自分が利用できる制度と税負担を確認して資金計画を検討しましょう。
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和光地所 株式会社 本店
兵庫県の阪神間エリア（神戸市、芦屋市、西宮市、宝塚市、伊丹市）を得意とし、地域に根付いた密着型の【街の不動産屋】です。
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